คอนโด คือการลงทุนที่ดี จริงหรือ?

เรื่องแรกที่คนมักจะสงสัยคือ

คอนโด แพงไปหรือยัง?

แถมมาตอนนี้โปรโมชันเต็มไปหมด

.

ไม่สามารถปฏิเสธได้เลยว่า

การซื้อคอนโดเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจอย่างมาก

ในช่วงก่อนโควิด อสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดที่ผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ด

ตามการขยายตัวของเมืองและเส้นทางรถไฟฟ้า  การลงทุนหรือเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมจึงเป็นที่นิยมอย่างมาก  เนื่องจากนักลงทุนสร้างมาเก็งกำไรจากราคาขายที่ปรับสูงขึ้น

.

และสามารถปล่อยเช่าเพื่อรับกระแสเงินสดรายเดือนได้ด้วย  บางท่านถึงกับไปกู้เงินเพื่อซื้อห้องชุดและมาปล่อยเช่าต่อ เพื่อกินส่วนต่างดอกเบี้ย

.

อย่างไรก็ตามสภานการณ์ในปัจจุบันนี้ค่อนข้างจะเปลี่ยนแปลงไปมาก  ไล่ตั้งแต่มาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูง ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องขายคอนโดมิเนียมในราคาสูง 

นอกจากนี้ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

ต้องยอมรับว่า supply โครงการแนวดิ่งนั่นเพิ่มขึ้นมาอย่างมากมายจริงๆ จากปริมาณยูนิตคอนโดที่เคยอยู่ที่ประมาณ 5 แสนยูนิตในปี 2559

ขึ้นมาเป็นราวๆ 7 แสนยูนิตในปัจจุบัน

นักเก็งกำไรและนักลงทุนชาวไทยก็ซื้อไปกันเกือบหมด ก่อนหน้านี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องหันไปขายห้องชุดแก่คนต่างชาติโดยเฉพาะคนจีน 

เนื่องจากชาวจีนนั้นเน้นสะสมความมั่งคั่งโดยการซื้ออสังหา

บางรายถึงกับไปเปิดสำนักงานขายในเมืองใหญ่ในประเทศจีนเลยทีเดียว

แต่ตอนนี้การหวังพึ่งเม็ดเงินจากต่างชาติโดยเฉพาะจีนก็ดูเป็นเรื่องที่ลำบาก เพราะจีนยังคงปิดประเทศยาวต่อไปอย่างไม่มีกำหนด

.

แต่ต่อให้เปิดประเทศ นักลงทุนและนักท่องเที่ยวจีนกลับมาก็อาจจะไม่เหมือนเดิม

เราคงได้ยินข่าวปัญหาอสังหาที่จีนได้สักพักแล้ว

ปัญหาตรงนี้จะมีส่วนทำให้ความต้องการซื้ออสังหาของชาวจีนลดความร้อนแรงลง

และแน่นอนว่าคนต่างชาติเหล่านี้ไม่ได้มาอยู่เอง แถมยังเป็นเงินเย็นมากๆ ซึ่งก็เป็นคู่แข่งในการปล่อยเช่าห้องชุดแข่งกับนักลงทุนชาวไทย เราจึงเริ่มเห็นแนวโน้มค่าเช่าที่ลดลงในบางพื้นที่

ซึ่งบางแห่งถ้าตัดค่านายหน้าและค่าส่วนกลาง 

ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าอาจอยู่แค่ประมาณ 3% – 4%

แถมต้องมีการลงทุนเฟอร์นิเจอร์ พร้อมรับมือผู้เช่าที่มีความต้องการที่หลากหลาย ดังนั้นหากถามว่าการลงทุนในคอนโดยังคงน่าสนใจอยู่ไหม เรามองว่าความน่าสนใจลดลงอย่างมาก หากเรามองย้อนกลับไปเทียบกับในอดีตเมื่อ 6-7 ปีก่อนที่ให้ผลตอบแทนระดับ 7-12% และปล่อยเช่าง่าย เราคงต้องยอมรับมันก็ไม่ง่ายเหมือนในอดีตอีกต่อไป

.

อีกประการหนึ่งที่เรามองว่าการลงทุนในคอนโดมิเนียมนั่นมีความน่าสนใจน้อยลง เพราะเราคิดว่าดอกเบี้ยเราขยับเข้าเป็นขาขึ้นเต็มตัว จากทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นของอเมริกา ซึ่งทำให้ประเทศรอบบ้านเราก็ขึ้นดอกเบี้ยกันยกใหญ่เพื่อสกัดเงินทุนไหลออก 

ซึ่งประเด็นนี้ก็ส่งผลให้ หุ้นกู้ พันธบัตรรัฐบาล ดูน่าสนใจมากกว่าเดิมแถมความเสี่ยงยังต่ำกว่า

.

ข้อมูลที่น่าสนใจเกี่ยวกับ “สัดส่วนราคาอสังหาฯแนวดิ่ง เทียบกับรายได้ประชากร” 

กรุงเทพฯของเราจัดว่าแพงอยู่อันดับ Top 20 ของโลก หลายคนอาจจะบอกว่าอันดับราคาที่แพงระดับนี้

อาจจะไม่ใช่เรื่องแปลกอะไรขนาดนั้น

เพราะว่าประเทศไทยเรามีตำแหน่งทำเลที่ดี

ท่องเที่ยวดี มีคนอยากมาอยู่เยอะ ต่างชาติก็เข้ามาซื้ออสังหาเยอะหรืออะไรก็แล้วแต่ หากแต่ว่ามันดันไปแพงกว่าเมืองหลักๆของโลกอย่าง นิวยอร์ค ลาสเวกัส ปารีส ลอนดอน โตเกียว เบอร์ลิน สิงคโปร์ หรือ ดูไบ

ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าในใจกลางกรุงเทพก็ยังให้ผลตอบแทนน้อยกว่าใจกลางเมืองหลัก ๆ ของโลกหลายแห่งอีกด้วย

ยกตัวอย่างเช่น นิวยอร์ค ที่ให้ผลตอบแทน 5.25%

อัมเสตอร์ดัมที่ให้ผลตอบแทน 4.83%

หรือดูไบที่ให้ผลตอบแทน 12%

จุดที่น่าสังเกตอย่างนึงคือ ถ้าจัดอันดับจากรายได้ และ ผลตอบแทนจากค่าเช่า เมืองที่จะติดอันดับความแพงและได้ค่าเช่าน้อยๆ กลับกลายเป็นเมืองในประเทศกำลังพัฒนาที่ติดท๊อปๆ

เช่น บราซิล อินเดีย จีน อินโดนิเซีย ศรีลังกา

การที่ผลตอบแทนค่าเช่ายังอยู่ในระดับที่ดีอยู่ก็เพราะความต้องการที่จะเช่ายังสูงอยู่ ซึ่งอาจจะตรงกันข้ามกับฝั่งเราที่ราคาวิ่งขึ้นมาเร็วเกินกว่าที่รายได้ของคนจะตามทัน แน่นอนว่าเมื่อต้นทุนและภาระดอกเบี้ยของคนซื้อคอนโดนั้นสูง ก็ต้องมาปล่อยเช่าแพงตามต้นทุนเพื่อผลตอบแทนที่สมเหตุสมผล

แต่ทว่ารายได้ของคนเช่าซึ่งเป็นความต้องการอยู่ที่แท้จริง

นั่นอาจจะเป็นสาเหตุว่าทำไมค่าเช่าคอนโดในหลาย ๆ พื้นที่

ถึงต้องปรับลงมาเรื่อยๆ และหากผลตอบแทนยังลดลง ความน่าสนใจในการซื้อคอนโด

อีกคำถามที่น่าสนใจคือถ้าความต้องการเช่าจากคนในประเทศไม่เพียงพอ เรามีความสามารถที่จะดึงความต้องการเช่าอยู่จากต่างประเทศหรือ Expat ได้หรือไม่? เรามีความเป็นแม่เหล็กดึงดูดได้เหมือนอย่างสิงคโปร์ โตเกียว ดูไบ ลอนดอน นิวยอร์ค อย่างงั้นหรือ?

และที่สำคัญ หลายๆท่านอาจจะลืม

“ค่าแรง” ที่ตัวเองเสียเวลา เสียแรง ไปกับการหาคอนโด

เข้าดูแล จัดการหาผู้เช่า จัดการซ่อมบำรุง และเวลาห้องว่าง 1 เดือน ที่หาผู้เช่ามาเสียบแทนไม่ได้หรือหมดไปกับการซ่อมบำรุง

ก็ไม่ต่างกับเสียรายได้ไปประมาณ 8% โดยไม่รู้ตัว

คนที่เก่งมากๆและโชคดีมากๆในเวลานี้

การลงทุนใหม่ๆ อาจจะหาค่าเช่า กำไร 6-8% ได้

และมี Capital Gain บ้าง ถ้าทำได้แบบนี้ ก็คือการลงทุนที่ดี

แต่ในเวลานี้ ส่วนมากการหาคอนโดปล่อยเช่าให้ได้ 8% นั้น ส่วนมากจะต้องต่อราคากันน้ำลายแห้งเลยทีเดียว

มักจะต่ำกว่าราคาตลาด 30% เป็นอย่างน้อย แถมเป็นมือสองที่อายุซัก 5-8 ปีได้ ซึ่งจะเข้ากัปดักการลงทุนคอนโดในทันที

เพราะราคาจะเริ่มไม่ขึ้น และมีคู่แข่งที่ใหม่กว่าเหนือกว่า มาเปิด

ไหนจะโดนค่าส่วนกลาง และบำรุงรักษา

ได้มา Capital Gain ก็ไม่มี สุดท้ายจ่ายดอกเบี้ยและค่าซ่อม

ดู ๆ ไปแล้ว อาจจะไม่เหมาะเลยสำหรับพวกต้องการจับเสือมือเปล่า

เหมือนกู้มาเป็นทุกข์ จ่ายหมดพอดี

จะเหมาะกับคนที่มีเงินสดเหลือมากกว่าครับ

และมีเวลาหาคอนโดไม่ปล่อยให้ Agent หาให้

(เพราะเค้าจะเอาค่าเช่าไป 1 เดือน คิดเป็น 8.33%)

หรือบางที การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ REITs อาจจะเป็นทางออกที่ดีกว่า

.

ไม่ว่าจะเลือกเอง ลงผ่านตลาดหลักทรัพย์ หรือลงสาดไปเลยแบบไม่คิดเองผ่านกองทุนรวม ซึ่งก็จะมีค่าบริหารกองทุน 1-2% แล้วแต่กอง

แต่ที่แน่ๆ เค้าขึ้นค่าเช่าได้ มีทั้ง cap gain และ ปันผล ที่เพิ่มขึ้น  ถือไปเรื่อยๆปันผลจะไม่ใช่แค่ 5-8% ใครถือพวกกอง retails มาหลายปีหน่อย

และไม่ซื้อที่ยอดดอย ได้ปันผลกันเกิน 10% แล้วครับ

.

BottomLiner